تصرف عدوانی چیست
مطابق با ماده 158 قانون آیین دادرسی مدنی، تصرف عدوانی عبارت است از ادعای متصرف سابق مبنی بر اینکه دیگری بدون رضایت وی، مال غیر منقول(مثل خانه ،زمین، مغازه و…) را از تصرف او خارج کرده است و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست می نماید.
به زبان ساده تر به این معنی است که شخصی متصرف ملکی باشد و مدعی باشد که شخص دیگر ولو کسی که سند مالکیت دارد ملک مورد نظر را از ید او به نحو غلبه و عدوان(زور و اجبار) خارج نموده است. به عنوان مثال اگر فردی، بدون رضایت مستاجر یا مالک، ملک او را تصرف کند، به این کار تصرف از نوع عدوانی گفته می شود.
نکته مهم: بهتر است به این نکته توجه داشته باشید که تصرف عدوانی فقط در رابطه با اموال غیر منقول صادق است. بنابراین اگر شخصی به صورت عدوانی اموال منقول مانند اتومبیل فرد دیگری را تصرف کند و از دست وی خارج نماید، شامل تعریف ماده 158 نخواهد شد.
تفاوت تصرف عدوانی با خلع ید
- تصرف از نوع عدوانی به دو صورت حقوقی و کیفری مطرح می‌شود درحالی‌که خلع ید، یک دعوای حقوقی است و به‌شکل حقوقی قابل درخواست است.
- دعوای خلع ید در دسته دعاوی مالی است و هزینه آن مطابق با دعاوی مالی محاسبه می‌شود اما دعوای عدوانی غیرمالی است و هزینه آن به همین ترتیب قابل محاسبه است.
- طرح دعوای خلع ید با تشریفات قانونی صورت می‌گیرد و اجرای حکم آن قطعی است درحالی‌که تصرف عدوانی به‌صرف فوریت مورد رسیدگی قرار می‌گیرد و دادگاه برای متصرف به‌صورت موقت، حکم عدم تصرف را صادر می‌کند.
- دعوای خلع ید باید توسط مالک با ارائه سند بیان شود ولی در نوع عدوانی، سابقه تصرف کفایت می‌کند.
- سند مالکیت در دعوای تصرف عدوانی اماره ی سابقه تصرف است حال آنکه در دعوای خلع ید به عنوان دلیل قطعی مالکیت مورد توجه قرار می گیرد.
- منشا دعاوی خلع ید ، مالکیت خواهان است اما منشاء دعاوی تصرف عدوانی ، تصرفات سابق خواهان می باشد
ارکان دعوای تصرف عدوانی
1 – سابقه تصرف خواهان :
خواهان دعوا (یعنی کسی که می خواهد دعوای اقامه کند) بایستی حتما خودش، قبل از متصرف عدوانی، در آن مال غیر منقول متصرف بوده باشد. برای مثال اگر دعوای مورد نظر در مورد آپارتمانی باشد، فرد شاکی حتما باید در آن آپارتمان مدتی اقامت کرده باشد و این مدت بستگی به عرف دارد. اما باید حتما بین خواهان و مال مدتی ارتباط بوده باشد و اشخاص دیگر این مورد را تایید کنند تا به دادگاه ثابت بشود که این مال متعلق به شاکی است.
2 – عدوانی بودن تصرف خوانده :
یعنی تصرفات خوانده بدون اذن و رضایت متصرف سابق ملک صورت گرفته گرفته است.
3 – غیر منقول بودن مال مورد دعوا:
براساس ماده ۱۵۸ ق.آ.د.م می تون گفت که دعوی تصرف عدوانی منحصرا در ارتباط با اموال غیر منقول است و بر این مبنا ، دعاوی تصرف در اموال منقول مصداق نداشته و مدعی حق ، تنها می تواند دعوی مالکیت در مراجع صالح قضایی اقامه نماید.
4 – لحوق تصرف خوانده
در این مورد خواهان باید اثبات نماید که خوانده دعوا بعد از تصرفات او ، ملک را در تصرف خود گرفته است.
خوانده باید هیچگونه تصرف قبلی در مال موضوع دعوی نداشته باشد وگرنه او خود نیز متصرف سابق است و صدور دستور رفع تصرف علیه متصرف سابق فاقد وجه قانونی است.
انواع تصرف عدوانی
تصرف عدوانی به دو دسته کلی تقسیم بندی می شود که بسته به وجود شرایط می توان نسبت به متصرف در دادگاه صلاحیت دار طرح دعوی حقوقی و کیفری نمود.
همان طور که احتمالاً می‌دانید، این نوع دعوا نوعی دعوای حقوقی است اما باید در نظر داشته باشید که می‌توان این دعوا را هم به صورت حقوقی و هم به شکل کیفری پیگیری کرد. در دعوای حقوقی، باید به دادگاه مربوطه مراجعه کنید و نیازی نیست که مالکیت شما اثبات شود اما در صورتی که می‌خواهید به شکل کیفری اقدام کنید، حتما باید مالکیت شما اثبات شود.
از دیگر تفاوت‌هایی که میان تصرف حقوقی و کیفری وجود دارد این است که در دعوای کیفری باید سوءنیت مجرم اثبات شود اما در دعوای حقوقی نیازی به این کار نیست.
تصرف عدوانی کیفری
مراجع این دعوا، دادگاه کیفری دو و دادسرا می باشد. تصرف عدوانی کیفری به موقعیتی گفته می‌شود که شخصی بر مال غیرمنقول فرد دیگری با آگاهی از مالکیت آن فرد، متصرف می‌شود. در این نوع تصرف شخص باید ماکیت خود بر مال را اثبات کند. از نظر قانونی تصرف به صورت عدوانی(غصبی) جرم است و اگر این جرم اثبات شود، فرد متصرف مجازات می شود.
مجازات فرد متصرف طبق مبنای ماده 690 قانون مجازات اسلامی عبارت است از:
- اعاده وضع به حالت سابق
- رفع تصرف
- یک ماه تا یک سال حبس
تصرف عدوانی حقوقی
مراجع این نوع دعوا نیز دادگاه عمومی حقوقی می باشد. در طرح دعوای تصرف عدوانی حقوقی، رای صرفا به رفع تصرف داده خواهد شد و مجازاتی برای متصرف اتفاق نخواهد افتاد.
تصرف عدوانی در ملک مشاع
دو نفر در یک ملک مشاع شش دانگ هرکدام سه دانگ آن رامشاعا شریک باشند. اگر یکی از شرکاء بدون اجازه شریک دیگر در ملک تصرف کند در واقع عمل وی تصرف عدوانی محسوب می شود چرا که هر دو شریک در کل ملک و جز به جز آن شریک می باشند و تصرف یکی از آن دو بدون اجازه شریک دیگر عدوانی محسوب می‌شود و شریک دیگر می‌توانند با توجه به عملکرد شریک متصرف دعوای تصرف عدوانی ملک مشاع حقوقی و یا کیفری مطرح کند و در صورت اثبات تصرف عدوانی با صدور حکم بدوی دادگاه رفع تصرف عدوانی را صادر می نماید.
دعوای تصرف عدوانی علیه مستاجر یا امین
اگر شما مالک ملکی باشید و ملک مذکور را اجاره داده باشید دقت کنید که در هر شرایطی قانون به شما اجازه حق طرح دعوای تصرف عدوانی را علیه مستاجر نمی پذیرد چرا که تصرف ملک مذکور از طریق قانونی به وی منتقل شده البته تنها در صورتی می توانید علیه مستاجر یا امین یا سرایداری که ملک را در تصرف دارد به عنوان تصرف عدوانی شکایت کنید که اولا طبق قرارداد، اجاره یا مدت تصرف وی پایان یافته و تمدید نشده باشد. ثانیاً می‌بایست با ارسال اظهارنامه رسمی تقاضای استرداد و یا تخلیه ملک را مطرح کنید و اگر بعد از ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه طرف مقابل از تصرف ملک خودداری ننمود شما می توانید دعوای رفع تصرف عدوانی را مطرح نمایید.
مراحل شکایت تصرف عدوانی به چه صورت است؟
- از نظر حقوقی:
ابتدا مدعی باید از ارسال اظهارنامه به طرف مقابل، درخواست رفع تصرف عدوانی را از نامبرده بخواهد و در صورت عدم انجام، با تقدیم دادخواست به دادگاه محل وقوع ملک، الزام طرف مقابل را به رفع تصرف عدوانی تقاضا کند. دادگاه مذکور با تشکیل جلسه و دعوت از طرفین برای رسیدگی، در صورت عدم رفع مشکل با توافق و با استعلاماتی که از اداره ثبت دریافت می‌کند و در نهایت با نبودن مشکلات حقوقی و قضایی مانند معارض برای ملک، حکم به رفع تصرف عدوانی و اعاده به وضعیت سابق را صادر می‌کند. البته این حکم دادگاه بدوی قابل تجدیدنظر خواهی در دادگاه استان است که پس از قطعیت آن، توسط اجرای احکام دادگاه صادر کننده حکم قابل اجراست.
مدارک مورد نیاز برای طرح دعوای تصرف عدوانی حقوقی
- مدارک احراز هویت
- ثبت نام در سامانه ثنا
- ارائه دلیل و تصرف سابق شما که کلیدی ترین دلیل برای اخذ رای به نفع شما می باشد که طبق آن می تواند از جمله شهادت شهود و یا تامین دلیل باشد.
- از منظر کیفری:
مراحل شکایت کیفری بدین صورت است که شاکی می‌تواند از طریق دادسرا، مبنی بر رفع تصرف عدوانی از طرف مقابل شکایت کند. و دادسرا نیز با اجرای پرونده به احدی از آقایان بازپرس یا دادیار، به موضوع رسیدگی می‌کنند. بازپرس یا دادیار مربوطه در جریان رسیدگی، طرف مقابل (متصرف عدوانی) را احضار، و در صورت احراز وقوع جرم برای نامبرده قرارهای کفالت یا وثیقه (با توجه به اهمیت موضوع) صادر می‌کند. پرونده با صدور کیفر خواست به دادگاه کیفری ارجاع و دادگاه مربوطه وقت رسیدگی را تعیین و طرفین را احضار می‌کند. در صورت عدم حصول صلح و سازش بین طرفین و کامل بودن دلایل پرونده مبادرت به صدور حکم محکومیت علیه متصرف عدوانی می‌نماید. لازم به ذکر است این حکم نیز قابل تجدیدنظر خواهی در دادگاه استان است که پس از قطعیت، حکم صادره توسط اجرای احکام کیفری (دادسرای مربوطه) اجرا می‌شود.
مدارک مورد نیاز برای طرح دعوای تصرف عدوانی کیفری
- ارائه دلیل مبنی بر تصرف سابق
- ارائه سند رسمی مالکیت ملک مورد تصرف
- مدارک احراز هویت
- ثبت نام در سامانه ثنا
مجازات تصرف عدوانی مجدد
در صورتی که بعد از رفع تصرف توسط دادگاه، شخص متصرف دوباره اقدام به تصرف اموال غیرمنقول مورد نظر کند، نه تنها دوباره رفع تصرف خواهد شد بلکه به حبس از شش ماه تا دو سال نیز محکوم می‌شود. بهتر است بدانید که در این مواقع، دادگاه کاملا جدی عمل می‌کند.