خلع ید و تخلیه ید

خلع ید و تخلیه ید چیست؟ امروزه از مهم‌ترین دعاوی و پرونده‌های رایج ملکی دعوای تخلیه و خلع ید هستند و از آن جایی که این دو دعوای متفاوت و در عین حال با نقاط اشتراک و شبیه به یکدیگرند لازم است که به آن‌ها پرداخته شود و مرزهای این دو دعوا به‌روشنی مشخص شوند.

آشنایی با دعوای خلع ید

دعاوی خلع ید مختص مال غیرمنقول شناخته می شود. از نظر قانونی مال غیرمنقول به هر مالی گفته می شود که نقل و انتقال آن امکانپذیر نیست و مستلزم خرابی و یا از بین رفتن آن مال باشد. مانند ملک و زمین . در مقابل مال منقول امکان جابجایی و نقل و انتقال دارد. طلا، پول و جواهرات جزء اموال منقول شناخته می شوند.

خلع ید به این معناست که مالک مال غیر منقول بر علیه متصرف غیرقانونی مال خود اقامه ی دعوی کرده و خواستار این است که قانون به تصرف غیرقانونی متصرف پایان داده و مال غیرمنقول تصرف شده را به او بازگرداند. این مساله شباهت زیادی با رفع تصرف عدوانی دارد. اما باید در نظر داشت که طرح دعوای خلع ید صرفا از سوی مالک و با ارائه ی سند مالکیت امکانپذیر است . اما برای طرح دعوای رفع تصرف عدوانی قانون از مالک قدیمی حمایت کرده و نیازی به ارائه ی سند مالکیت نیست. بلکه اثبات سابقه ی تصرف بر ملک کفایت می کند.

در صورتی که فردی به صورت امانی و قانونی بر ملک شخص دیگری تصرف داشته باشد ، نمی توان خواستار خلع ید شد.

تفاوت خلع ید و تصرف عدوانی

در طرح دعوا باید حتما در نظر داشته باشید که به دلیل شباهت زیاد این دو دعوا، خلع ید معمولا با دعوای تصرف عدوانی اشتباه گرفته می‌شود و اگر در ثبت دادخواست برای دادگاه عنوان اشتباه ثبت کنید، ممکن است دادخواست شما رد شود. در ادامه تفاوت‌های اصلی این دو را می‌خوانید:

1. در دعاوی خلع ید اساس مالک بودن شاکی بررسی می‌شود و در تصرف عدوانی صحبت از سابقه تصرف است. به عبارتی در دعوای خلع ید فرد باید حتما ثابت کند که صاحب اصل مال است، امّا در تصرف عدوانی مالکیت منافع مال موردنظر نیز کفایت می‌کند.
2. دعوای خلع ید می‌تواند هم در مورد اموال منقول و هم در مورد اموال غیرمنقول مطرح شود؛ در حالی که دعوای تصرف عدوانی فقط برای اموال غیرمنقول از قبیل: زمین، ساختمان و… کاربرد دارد.
3. برای لازم‌الاجرا شدن خلع ید حتما باید رأی قطعی صادر شود، امّا در مورد عدوانی چنین نیست و بلافاصله پس از صدور حکم، قابل اجرا است و نیازی به صدور اجراییه ندارد.
4. دعوای تصرف عدوانی از دعاوی غیرمالی محسوب شده و هزینه دادرسی آن بر این اساس تعیین می‌شود، امّا در دعوای خلع ید هزینه دادرسی بر اساس قیمت مال مورد دعوا معیّن خواهد شد.

شرایط و ارکان دعوی خلع ید

1. مالکیت خواهان مسلم باشد تنها کسی می‌تواند خلع ید متصرف از ملکی را بخواهد که خود مالک آن مال باشد. مالکیت خواهان بر مال مورد تصرف باید مسلم و محرز باشد و اختلافی در آن وجود نداشته باشد. خواهان باید  سند مالکیت خود را پیوست دادخواست نماید. اگر خواهان مالک واقعی ملک باشد؛ ولی سندی برای اثبات مالکیت خود نداشته باشد، باید ابتدا دعوای اثبات مالکیت را طرح نماید. پس از اثبات مالکیت خواهان در دادگاه او می‌تواند دعوای خلع ید را علیه متصرف طرح نماید.
2. تصرف وغصب نمودن مال توسط متصرف متصرف مال مالک را غصب نموده است، در قانون مدنی غصب عبارت است از استیلا بر حق غیر به نحو عدوان منظور از استیلا غلبه و چیرگی است. در واقع در غصب، متصرف بر مال مالک غلبه چیره می‌شود در حالی که مالک راضی به تصرفات او نیست. زمانی غصب منجر به طرح دعوای خلع ید می‌شود که غاصب بر مال غیرمنقول دیگری غالب شود.
3. عدوانی بودن تصرف دراین دعوی  مالک ملک مدعی است که شخصی به صورت غیر قانونی و بدون اجازه و بدون قرارداد ملک او را متصرف شده است و مدعی است که تصرفات او، غیر قانونی و غیر مجاز می باشد و تقاضای رفع تصرف از ملک را خواستار می باشد. بنابراین در طرح این دعوی، عدوانی بودن تصرف شرط ضروری تحقق غصب است.
4. موضوع دعوا باید مال غیر منقول باشد. ( مانند زمین، خانه، آپارتمان )

انواع خلع ید

^{خلع ید غاصبانه:}

تصرف هر شخص در ملکش باید قانونی باشد و تا زمانی که این تصرف قانونی باشد مشکلی بروز نخواهد کرد و شخص بنا به حق مالکیتی که در ملکش دارد می تواند به تصرفاتش ادامه دهد. اما مشکلات حقوقی زمانی بروز خواهند کرد که این تصرفات مبنای غاصبانه پیدا کنند. به عبارتی در دعوای خلع ید مالک مدعی می شود که ملک او به صورت غیرقانونی در تصرف دیگری است و خواهان رفع این تصرف می باشد. اما از آنجا که خواهان ادعایی مطرح کرده، باید مواردی را به اثبات برساند و از آنجا که در دعوای خلع ید غاصبانه قراردادی بین طرفین منعقد نشده است، اثبات این امور نیاز به دلایلی دارد.

یکی از این موارد که خواهان باید آن را اثبات نماید، مالکیت او بر ملک است. مالک نیز در قانون کسی شناخته شده است که نام او در دفتر املاک ثبت شده باشد و دادگاه این امر را از دفتر املاک استعلام می نماید. بعد از اثبات مالکیت خواهان بر ملک مورد تصرف عدوانی و معلوم شدن تصرف خوانده که از همان ابتدا به صورت غیرقانونی صورت گرفته است، بدون اینکه قراردادی بین طرفین منعقد شده باشد، می توان دعوای خلع ید غاصبانه را طرح کرد.

^{خلع ید امانی:}

در دعوای خلع ید امانی در ابتدا بین طرفین قراردادی و جود داشته که طرفین با توافق بر سر بندهای آن رابطه ای حقوقی را بین خود آغاز نموده اند. این رابطه حقوقی به درستی و در کمال صحت پیش خواهد رفت مگر زمانی که موعد قرارداد به پایان برسد (در صورتی که برای قرارداد موعدی تعیین شده باشد) در این صورت پس از انقضای موعد مالک دیگر الزامی به ادامه قرارداد و رابطه حقوقی که بر مبنای آن ایجاد شده است، ندارد. اما اگر متصرف باز هم به تصرفات خود ادامه دهد، به عنوان غاصبی شناخته می شود که ملک را به صورت غیر قانونی در تصرف دارد و می توان علیه او دعوای خلع ید امانی مطرح کرد.

البته لازم به ذکر است اگر در دعوا برای قرارداد مدتی تعیین نشده باشد، در صورتی می توان علیه متصرف دعوای خلع ید امانی مطرح ساخت که مالک، ملکش را مطالبه کرده باشد و متصرف از آن رفع تصرف نکرده باشد و همچنان به تصرفات خود که از این جا به بعد غاصبانه و غیر قانونی است ادامه دهد.

 ^{خلع ید مشاعی:}

در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع صادر شده باشد، از تمام ملک خلع ید می شود ولی تصرف محکوم له در ملک خلع ید شده، مشمول مقررات املاک مشاعی است. بنابراین قانونگذار به طور استثنایی اجازه داده است مالک قسمتی از ملک مشاع بتواند کل ملک را خلع ید نموده و از تصرفات شریک یا غاصب جلوگیری به عمل آورد.

^{خلع ید ملک موروثی}